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陈杰:给学区房热泼点冷水
发布日期:2015-12-04

来源:瞭望智库  时间:2015年12月2日  文:陈杰
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    摘要:对于学区房持续火爆升温现象,到底该怎么看待?购房者追捧学区房的态度是理性的,还是存在误区?作者的研究显示,纯粹出于投资目的去抢购学区房,风险已经非常大,即使出于子女教育目的去购买学区房,也同样需要更加理性、冷静。

 

    近年来,我国主要城市“学区房”现象持续升温,连续爆出天价。据《人民日报》报道,北京2014年有一套对口重点小学的学区房,面积只有4.4平方米,连一个最简单的卫生间都不到,却卖出135万元,每平方米单价突破30万元,成为天价学区房的新标杆。
 
    在上海静安,媒体也曾爆出10万元每平方米的学区房,虽然后来经官方查证,有夸大其词之嫌。但国内一段时间以来炒作大城市学区房的现象,确实是我们需要严重正视的问题。对于学区房持续火爆升温现象,到底该怎么看待?购房者追捧学区房的态度是否是理性的,还是存在误区?
 
    老百姓口中的“学区房”,指的是儿童就近对口就读学校为当地重点中小学的小区住房。“学区房现象”则相应是指,能对口好学校的住房,比同区域同等条件但不能对口好学校的住房,房价要高出不少,高出的这部分房价,我们可称之为“学区房溢价”。
 
    根据笔者的文献调查和数据研究,在国内大城市中,学区房现象确实客观普遍存在,学区房溢价也是数目可观。楼市市面上流行一套说辞,学区房即使不用来给子女入学用,也是保值增值、稳赚不赔的,而且学区房流动性好,出手容易。尤其楼市的中介们,力图让购房者们相信,优质教育资源总是稀缺的,愿意高价接盘学区房,为子女赢得入名牌学校机会的大有人在,所以出于投资目的,也要优先购买学区房。
 
    不可否认,学区房的畸形价格,与这种观念的流行休戚相关。例如,有媒体就曾经做过调查,有相当比例学区房的购买者,就是纯粹出于投资心理。
 
    但投资学区房真的能保值增值么?
 
    不少人能直观感受到,学区房溢价有两个突出特点:一是对口名气越大学校的学区房,学区房溢价越高;二是越是小户型小面积的学区房,单位面积房价的溢价越高。
 
    比如媒体报道的北京天价学区房就主要集中在极小面积的学区房,笔者对上海的调研也是发现了同样规律。笔者还特别注意到,在同样一个学区小区中,大户型住房的单价已经不比同区域同等条件的非学区住房的单价明显更贵。
 
    学区房这两个特点中,前者体现了买学区房的家长们对优质教育资源具有一定识别能力,并非完全盲目抢购学区房;后者则显示买学区房的家长们具有精打细算的预算意识,能通过购买小面积学区房获得入学资格绝对不买大面积,但也由此说明,学区房溢价主要来自对口好学校入学的资格,与居住价值无关。

    然而,正是从学区房溢价的两个特点引申,可以说抢购学区房存在很大的风险,需要高度警惕。住房投资本身就很高昂,尤其在上海北京这样的大城市,学区房由于存在溢价,投资成本更高,动辄数百万,理应更加小心谨慎。
 
    重点需要关注以下几个风险。
 
    首先是政策风险。学区的划片是会发生变动的,对口的学校是会发生改变,就近入学政策也是会改革的。拿上海的静安区2014年全面推行的入学改革试点来说,规定每套房五年之内才有一次对口入学机会,一下子就给静安区的学区房热度浇了一盆冷水。今年虹口、闸北和宝山区都纷纷跟进仿效这个政策,给这些区的学区房价值带来了很大的不确定性。
 
    此外,有些区如徐汇区还要求本地户籍满3年才能有入学资格,都给学区房的流动性带来阻力。再如,上海近年来大规模城市空间重构,不少市中心的名牌中小学迁出老城区转为安置到新城区,原来对口小区的价格立时有显著压力。还有一些学区,学区划片每年都会做调整,政策风险就更大了。
 
    其次,有投入产出风险。回到学区房现象的本源,家长购买学区房,是希望花钱买好学校入学资格,帮助孩子学习成绩提高和有个良好的成长环境,有仿效“孟母三迁”故事的良苦用心。
 
    但问题是,教育学家至今还很难确认学校质量与环境究竟对学生成绩和成长能有多大帮助。老百姓观察到的,名牌中小学的学生学习成绩相对更好一些、升学率更高一些,在教育专家看来,很可能仅仅是一个表面假象。因为能入学名牌中小学的学生本身就有一个筛选过程,更可能是这些孩子本身就更加刻苦更加自律,或家庭条件更好、家长素质更高、更加重视子女教育等等,才导致这些孩子学习上表现更加突出。
 
    从这个角度看,买学区房其实不是在买入学资格,而是家长们通过买不同价位的房子而把自己做了区分、自我筛选。可谓,物以类聚,人以房分。这个在城市经济学中称之为“邻里效应”。这个邻里效应又会从家长传导到孩子那里,在孩子之间产生“同窗效应”,即爱学习的学生们在一起会相互激励,产生正面影响,不爱学习的学生在一起会相互拖后腿。也所谓近墨者黑近朱者赤。
 
    所以,关注邻居及孩子同学的家庭背景对儿童成长的影响,是可以理解的。这才是“孟母三迁”的真谛。问题是,很多证据表明,土豪孩子的学习积极性并不比中等收入家庭孩子学习积极性更高,往往可能还有骄懒之气,会在班级上形成不良风气。相反穷人孩子早当家,通过学习改变命运的愿望更强烈,学习的主动性积极性往往更高。对孩子的成长,关键还是清醒要意识到,孩子的成长更关键是家长,学校的作用是有限的。
 
    从这个角度,通过购买高价学区房来希望大幅度提高孩子学习成绩是不现实的,至少投入产出回报率不能预期太高。尤其当家长自己不是很高收入时候,有时候还会警惕让孩子扎堆在富二代中的负面影响。

    第三是有价值风险。住房的特性是具有投资价值与居住价值的双重属性,大多数住房的投资价值是由居住价值支撑的。而学区房,尤其房价畸形暴高的学区房集中在极小户型上,居住功能很差,其离谱的价格完全靠入学资格支撑,一旦入学资格受到政策变动影响,或对口学校的品牌声誉下降,或进入对口学校价值被发现没有那么大,那么这些学区房的价格马上就会摇摇欲坠。
 
    总体而言,学区房潜在投资风险其实不小,尤其来自政策风险,而政策改变的冲击对学区房的价格又往往是极具杀伤力的。可以注意到,国内很多城市近年来都在坚决推进教育资源均衡化,比如北京市教委要求校长和骨干教师进行轮岗流转、将强校与弱校进行整合,上海是教委推行学区化集团化办学、校际互助,还频繁改变对口入学政策,都显示未来学区房的政策风险只会越来越大。
 
    所以纯粹出于投资目的去抢购学区房,风险已经很大。即使是完全出于子女教育目的去购买学区房,也同样需要更加理性冷静。

    作者系上海财经大学不动产研究所执行所长、高等研究院院长助理

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