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《中国经济报告》 | IAR-CMAO课题组:房地产长效机制分析
发布日期:2018-03-06

房地产长效机制分析

作者:上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组

来源:《中国经济报告》2018年第2期

从稳定经济的角度来看,应有序推进实施房地产税制度。在不同房价周期的城市实行不同的土地供给制度是更稳健的长效机制


 

 

对于房地产市场,以“四限”(限贷、限购、限售、限价)为代表的短期调控政策对于房价的抑制作用往往是暂时的。短期调控措施无法有效引导需求预期,无法从根源上平抑购房需求,因此无法化解长期房价持续上涨的压力。更有甚者,调控措施通过扭曲市场造成了超额需求,甚至会引起房价在短时期内快速上涨。只有建立包含调整土地供给、征收房地产税等手段为主的房地产市场长效机制,才能从根本上理顺房地产市场秩序,引导合理预期,从而真正有效抑制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展。习近平总书记在中共十九大报告中强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。刚刚结束的中央政治局会议提出要“提高保障和改善民生水平,加快住房制度改革和长效机制建设”。

 

2017年三季度,从政策和执行层面来看,以北京为代表的一线城市和以南京、郑州、长沙为代表的二线城市都开始呈现增加土地供给的趋势。同时,中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》建议2018年将房地产税纳入立法议程、明确落地时间表。宁夏于2017年10月出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》,明确宁夏房地产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收,新细则自2018年1月1日起执行。为了有效预测和评估房地产市场长效机制的作用,本文构建了适应性学习预期(Adaptive Learning Expectation)下房地产市场的量化结构模型,并结合中国房地产市场的特有状况,加入房地产开发部门以及政府土地供给等元素。模型本身可以较好地拟合2004-2017年季度频率上中国一线城市(北京、上海、深圳、广州)的平均房价指数。

 

在此模型较好的拟合基础之上,我们进行了不同情景下房地产长效机制(即征收房地产税和调整土地供给)对于房价影响的政策模拟。

 

 

 

首先,情景1是房地产价格继续呈现上涨趋势的城市在2018年一季度开征房地产税对于房价的影响,如图1所示。若保持房地产税为0,并且不改变土地供给,基准模型预期房价在未来五年内会继续上涨,增幅约为50%。其次,课题组模拟了房地产税分别为0.3%和0.5%两种情形下房价的反应。虽然按照国际经验,房地产税率一般为1%左右,但考虑到免征额度等因素,课题组认为实际税率会小于0.5%。若于2018年一季度开征房地产税,税率为0.3%,持有房产的成本迅速提高将导致房地产价格迅速下跌,房价跌幅可达14%,三年后房价缓慢恢复到现有水平;如果采用0.5%的房地产税率,房地产价格的跌幅会更加剧烈,达到23%,五年后房价才能恢复到当期水平。

 

 

2展示了不同土地供给政策对于房价影响的模拟结果。在基准模型中,将每期的土地供给单位化为1,体现中国商业住宅土地的非弹性供给特征。若从2018年一季度开始调整土地供给政策,每期土地供给增加20%至1.2,如图2所示,更多的住宅土地供给下,房价虽然依然上涨,但涨幅相对于基准模型明显放缓。若每期土地供给能增加50%至1.5,模型预测房价在未来五年会基本维持在现有价格水平,不会上涨。

 

 

 

 

其次,情景2是房地产价格缓慢下行的城市。如图3所示,当房价呈缓慢下降趋势时,开征房地产税会加剧房价下滑的幅度,同样的税率会造成房价相对于情景1更大幅度的下跌,0.3%的税率会造成房价28%左右的最大跌幅,0.5%的税率造成35%左右的最大跌幅。从调整土地供给的角度分析,如图4所示,不同于情景1增加土地供给会平稳房价增长趋势,在情景2中增加土地供给也会造成房价下跌,不能达到稳定房价的目标。增加20%的土地供给会造成房价25%左右的跌幅,增加50%的土地供给会造成房价37%左右的跌幅。

 

基于情景1和情景2的分析结果,无论房产价格处于上升周期还是下降周期,房地产税都能够有效抑制房地产市场的投机需求。但改变土地供给的长效机制,在房价处于不同周期时有不同的效果。当房价处于上升周期时,增加土地供给会平稳房价上涨趋势,但当房价处于下降周期时,增加土地供给会加速房价下跌。考虑到房屋抵押贷款在金融机构贷款总额中所占的高比例,房地产市场的长效调控机制应该以遏制房价高速上涨、稳定房价、降低风险为主要目的。从稳定经济角度出发,课题组基于模型结果认为应该有序推出房地产税。对于调整土地供给政策的长效机制,课题组认为不同房价周期的城市应该采取不同的土地供给政策:对于房价依然处于明显上升阶段的城市需要显著增多土地供给,对于房价已经处于下行阶段的城市需要保持土地供给不变或者适量减少。

 

此结论与国家相关政策也相呼应。2017年4月1日,住建部和国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,针对住宅供给需求关系不同的城市给出不同的住宅土地供给政策。对于住宅库存消化周期36个月以上的城市停止土地供给,18-36个月的城市减少土地供给,6-12个月的城市增加土地供给,6个月以下的城市显著增加土地供给并加快供地节奏。从政策实施层面,课题组也发现之前房价上涨过快的部分城市如南京、长沙以及郑州从2016年下半年起开始呈现增加土地供给的趋势。随着土地供给的增加,这些城市的二手房价停止了高增长的趋势,开始趋稳。这与模型在情景1中的政策模拟结果相吻合。

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