上海财经大学高等研究院
上财首页 | 经济学院 | ENGLISH
当前位置:农业与城乡协调发展研究中心 >> 学术研究
【言论】文贯中:由中国特色的“地王”想起

来源:《经济观察报》201042

 

地王并非中国独有,世界各国都曾有地王轮番登台亮相。地王又必然孕育出富态万方的楼王。例如,美国的纽约、硅谷等地,就频频出现过这类地王和楼王,一时顾盼生辉,众目所归,成为人们热议的话题。但繁荣了十几年的欧美房市在2008年下半年忽遭次贷危机,泡沫破灭后至今元气难以恢复。纽约和硅谷的房价经大幅下降后是否已经探底,人们犹在拭目以待。

 

  有无穷石油美元支撑的迪拜,也曾用真金白银构起一道世界上最亮丽的天际线,为自己拼来了中东地王和楼王的桂冠。然而2009年年底,这个以未来世界自居的海湾城市其负债累累的真相终于在一夜之间暴露无遗,使世人猛然醒悟,原来迪拜的那些金光熠熠的高楼伟宇不过是建立于脆弱的生态和虚幻的金融理念之上的海市蜃楼,虽然曾引发人们无限的遐想和憧憬,但毕竟是天方夜谭,昙花一现,比起1997年香港回归前后的楼市由炙手可热到人们避之犹恐不及的水火两重天,似乎更在人们的意料之中。

 

  遥想上世纪80年代的日本,随着1985年起日元的大幅升值,地价开始狂飙,其地产总额也迅速膨胀,弹丸之地的日本摇身一变,成为傲视全球的地王之国和楼王之国。作为面积不及美国的三十分之一,GDP不及美国五分之一的岛国,房产总值在几年内竟陡升至美国GDP3倍,比美国的土地资产总值还多4倍。不料好景不长,1992年起,房市价值犹如瀑布一般直泻200%-300%之巨,至今仍然低迷不振。

 

  抚今思昔,令人无限感慨的是,金元帝国也好,雄踞世界经济第二宝座的日本也好,有石油美元支撑的迪拜也好,有中国大陆经济支撑的香港也好,房市泡沫化形成后,都无法抗衡破灭的命运。当年寸土寸金带来的显赫和财大气粗转眼间成明日黄花,炎凉之间,恍若隔世。

 

  地王虽非中国独有,可中国的地王却有浓厚的中国特色。特色之一是,敢于逆世界潮流而动,正当全球在不景气的重压之下难以透气之时,中国房市反而飘摇直上九天,独领全球风骚,各地轮番抢夺地王桂冠,真可谓“你方唱罢我登台,不让风骚空守月”。大量涌入地市和房市的资金却大多来自政府对国营企业的抒困拨款和信贷,难怪地王频频为国企所得,代表了新一轮的国进民退。

 

  特色之二,中国地王的诞生相对人均收入来说是大大超前的。按照世界银行根据实际购买力平价计算,中国的人均GDP在全世界只能排到120名以外,仍属下中等收入水平。不但城市化率显著低于世界平均水平,而且大部分人口为急需被城市化的农村人口。而美国、日本、中国香港和迪拜的地市和房市有远远高于世界人均收入的经济实力作支撑,也没有大量农村人口急需被城市化。所以,中国地王的频频出现,只能称为超越阶段的早熟儿和早产儿,并非可喜可贺之事。

 

  特色之三,中国地王的形成不但和地块的位置优势、扩张性信贷和过低的利率有关,而且国家对土地供应的高度垄断起了关键性作用,而在美日那样存在竞争性土地市场的地方,政府并无法垄断土地的供应,因而不会导致各地地王的频频出现,地王的出现会促使全国土地供应的增加。在中国,这种土地价格和土地供应的自然联系被人为割断。这是因为不但已有的城市用地的所有权由国家独占,而且只要现行土地制度不改,城市化过程中所需的源源不断的农田也非得由国家出面垄断征收,化为国有之后才能为城市开发,民间并无向土地市场提供土地的自由和权利。所以,中国各地地王的出现并不反映真实地价,更无法通过价格的辐射引起全国土地供应的自动增加,从而平抑地价的飙升。

 

  特色之四,中国地王竟在各地出现,不像美国、日本主要在位置优势极佳的纽约、硅谷和东京出现。这其实反映中国各地政府不管本地有没有位置优势,都想用垄断本地土地的买卖,攫取土地出让金的最大化来弥补地方税收不足,结果只会抬高本地的地价和房价。在目前的分税制下,地方政府财权上交,事权下放,自有难言苦衷。现行土地制度对城市土地必须国有化的规定便成了地方政府的救命稻草,使地方政府得以名正言顺地维持对土地的垄断买卖,以便将土地增值的大部分好处转为地方财政。

 

  可是,这里有一个两难问题,要维持土地出让金的极大化,就不能放松对土地的垄断买卖,可是这样一来,也就没有真正的竞争性土地市场,因而无从知道真正的土地价格,也就难以判断房市有无泡沫;要想获得真正的土地价格,就必须全面放开全国的土地市场,允许所有的土地同市同权同价,则政府也就无法垄断土地买卖,土地出让金也就无法极大化。所以,只要维持目前的土地制度,土地的配置必然只能借助行政手段,因而土地要素的配置由要素市场配置的改革目标必然只会是空洞的许诺。

 

  特色之五,各地地王的频频出现,以及随之为地方政府带来的丰厚土地财政,虽是在城市化的名义下名正言顺地大力推行的,但迄今为止,由于房价高企,政府又不愿使小产权房合法化,因而并无助于广大农民工进城定居,而城市化的关键却是农村人口的城市化。这里的两难问题是,既然土地是付了天价的,开发商自然不会用来建造廉租屋和廉价公寓。这一历史重任只能落到政府肩上。可怜政府原来搞土地财政是想在给定的事权的前提下增加自己的财权,不料为此又多出了必须为亿万农民工建造无数廉租屋和廉价公寓的苦差,而这是政府垄断土地买卖后的题中之义,今后进城定居的农民工不找政府找谁?政府若真想满足农民进城的愿望,土地自然不能以天价拍出,而土地不能获得高价,又如何有土地财政来建造无数廉租屋和廉价公寓?

 

  由此看,地王的频频出现只是现行土地制度弊端的冰山一角,真正的问题是靠土地财政这条路能走多远?政府有必要为了土地财政,将亿万农民进城定居的巨大住房包袱全都背到自己的肩上吗?计划经济下,政府也对天发誓,要揽下全体公民生老病死的全部责任,为此国有化和公有化了全体公民的财产,结果却是中央计划经济的全面破产,不得不引进市场经济和民营企业,并让当年的承诺付之东流。在新的历史条件下有必要冒着自食其言的可能再来一次全面垄断城市用地的实验吗?万一失败,又由谁来埋单呢?

 

  在舆论压力下,在中央的催促下,现在各地政府决定将土地出让金的一个零头拿出来建造廉租房和廉价公寓,但又纷纷将农民工置于适用范围之外,这其实是回避城市化的实质内容,推进的只是城市的自我现代化而已。这种城市再漂亮,其实和农民无关。可是,如果农民无法进城定居,则占中国人口大部分的农民必定无法富裕,中国的内需必然无从全面提升。在外需相对萎缩的今天,今后中国发展的动力又何在呢?

 

  在地王频起,地方土地财政获得极大丰收的今天,看到的却是民间非议之声四起,真应了几家欢喜几家愁。站在广大农民和全民族的立场上的人们有理由担心,飙升的地价导致房价快速蹿升,如果中央不出手调控地市和房市,则农民进城不就变得更加遥远了吗?为地王欢呼的人们,你们难道真的相信远离实际收入水平的地价和房价能永远坚挺不倒,当年的日本、香港,今日的美国、迪拜的房市泡沫就不会在中国重演吗?反对土地制度改革的人们,难道你们没有看到,中央政府出手调控地市和房市固然有其紧迫性和必要性,但几次调控的实效毕竟极其有限,这再清楚不过地表明,对现行土地制度的彻底改革是无法回避的吗?

 

  (作者文贯中是上海财经大学高等研究院特聘教授、美国三一学院经济系教授)

 

上一条 | 下一条
无标题文档
关于我们 | 加入收藏 | 设为首页 | 联系我们 | 友情链接 | 经济学院 | 财大首页
版权所有:上海财经大学 地址:上海市国定路777号 邮编:200433